Muss der Bestandnehmer weiter Bestandzins zahlen, wenn ein Betrieb aufgrund von COVID-19 behördlich geschlossen oder ein Betretungsverbot ausgesprochen wird?
Am 15.3.2020 wurden zeitlich befristete Betretungsverbote des Kundenbereichs einer Vielzahl an Betrieben – derzeit befristet bis 22.3.2020 – als Maßnahme zur Eindämmung der Verbreitung des Coronavirus angeordnet.
- 1104 ABGB regelt Fälle und Bedingungen der Erlassung des Bestandzinses, wenn eine Bestandsache gänzlich oder teilweise wegen außerordentlichen Zufalls unbrauchbar wird. Der Gesetzestext nennt als Fall eines solchen außerordentlichen Zufalls auch Seuchen. Dazu gehören ebenfalls vom Mieter nicht provozierte hoheitliche Verfügungen wie Schließungen oder Beschlagnahmen des Bestandgegenstandes. Auch Betretungsverbote, die einer Schließung gleichkommen, können unter Umständen hierunter fallen. Die Sozialpartner haben am 18.3.2020 ihre (für die Gerichte allerdings nicht bindende) Rechtsansicht kundgetan, dass behördliche Maßnahmen im Zusammenhang mit COVID-19 als „außerordentlicher Zufall“ gelten sollen. Entsprechende Gespräche mit dem Justizministerium sollen folgen.
- 1104 ABGB verfolgt systematisch allerdings einen anderen Hauptzweck, als dem Bestandnehmer eine Möglichkeit der Bestandzinsbefreiung zu gewähren. Ziel der Bestimmung ist vielmehr, den Bestandgeber von der Wiederherstellungspflicht eines unbrauchbaren Bestandsgegenstandes zu befreien.
Gemäß § 1096 ABGB bzw § 7 MRG trifft den Bestandgeber nämlich eine umfassende Instandsetzungspflicht des Bestandgegenstandes, auch bei zufälliger Unbrauchbarkeit (d.h. von niemandem verursacht). § 1104 ABGB ist damit eine Ausnahme dieser Wiederherstellungspflicht.
Im Gegenzug ist jedoch auch der Bestandnehmer von der Zahlung des Bestandzinses für diese Zeit befreit.
Prinzipiell kann sich daher ein Bestandnehmer aufgrund einer behördlichen Schließung seines Betriebs auf § 1104 ABGB berufen. Der Bestandgeber muss (bzw. kann) den Zustand vor Schließung gar nicht wiederherstellen, und der Bestandnehmer muss für die Zeit der Schließung keinen Bestandzins zahlen. Im Falle eines Betretungsverbots ist im Einzelfall zu prüfen, inwieweit das Betretungsverbot einer Schließung gleichkommt. Bleibt die Brauchbarkeit der Geschäftsräumlichkeit zumindest teilweise bestehen (da man etwa Lieferservice anbieten kann, Büroräumlichkeiten weiterhin verwenden kann, etc.), ist der Tatbestand des § 1104 ABGB womöglich doch nicht (vollumfänglich) erfüllt.
Sind die Regelungen des § 1104 ABGB zwingend?
Nein! Die Bestimmungen der §§ 1104ff ABGB sind dispositives Recht und werden oft in Mietverträgen ausgeschlossen. Es empfiehlt sich daher jedenfalls, einen Blick in den Miet- bzw. Pachtvertrag zu werfen, ob hier eigene Regelungen vereinbart wurden.
Gelten die Regelungen der §§ 1104ff ABGB gleichsam für Miete und Pacht?
Ja! § 7 MRG verweist für dem MRG unterliegende Verträge ausdrücklich auf § 1104 ABGB. Für Pachtverträge und sonstige Bestandverträge gelten die Regelungen des ABGB ohnehin, sofern nichts anderes zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde.
Besteht ein Bestandzinsminderungsrecht auch für Betriebe, die nicht von einer behördlichen Schließung betroffen sind, jedoch aufgrund der Begleitmaßnahmen (zB Ausgangssperre) ihren Betrieb nicht (oder nur eingeschränkt) nutzen können?
Viele Betriebe sind derzeit davon betroffen, dass sie angehalten sind, ihre Mitarbeiter in Home Office oder Kurzarbeit oder Urlaub zu schicken, damit diese etwa ihren Betreuungspflichten aufgrund von Schulschließungen nachkommen können. Andere Betriebe, etwa im Retail- und Dienstleistungsbereich, sind darauf angewiesen, dass Kunden in ihr Geschäftslokal kommen, um Umsatz erwirtschaften zu können.
Sofern jedoch diese Betriebe nicht von einer behördlichen Schließung oder eines Betretungsverbots betroffen sind, ist die Geschäftsräumlichkeit aus bestandrechtlicher Sicht nicht unbrauchbar, sodass, vorbehaltlich einer Einzelfallprüfung, nicht von einem Fall der §§ 1104ff ABGB auszugehen sein wird.
Wie wirkt sich eine behördliche Schließung oder ein Betretungsverbot auf eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht aus?
Eine behördlich oder gesetzlich angeordnete Schließung eines Betriebs oder ein Betretungsverbot, sofern dies einer Betriebsschließung gleichkommt, setzt eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht aus. Der Bestandgeber darf sich daher nicht darauf berufen und es besteht auch kein Kündigungsrecht des Bestandgebers in einem solchen Fall.
Wie verhält es sich mit einer (vorübergehenden) freiwilligen Schließung des Betriebs als indirekte Folge der Maßnahmen des COVID19-Maßnahmen Gesetzes?
Nicht so einfach ist die Frage zu beantworten, ob ein Bestandgeber auf einer vertraglich vereinbarten Betriebspflicht bestehen darf, wenn ein Betrieb nicht von einer behördlichen Schließung betroffen ist, aber als Reaktion auf das derzeit empfohlene „Social Distancing“ seinen Betrieb vorübergehend schließt. Die Rechtsprechung hat sich mit einem solchen Fall noch nicht auseinandersetzen müssen, sodass im Einzelfall geprüft werden muss, ob die Rechtfertigungsgründe für die freiwillige Schließung die Rechtfertigungsgründe für das Bestehen auf einer Betriebspflicht überwiegen.
Gelten die §§ 1104ff ABGB auch für Bestandverträge zu Wohnzwecken?
Vom Prinzip, gelten die Regelungen der §§1104ff ABGB auch für Wohnungsmietverträge, allerdings liegt für diese im vorliegenden Fall gerade keine Unbrauchbarkeit aufgrund der behördlichen bzw. gesetzlichen Maßnahmen vor, sodass keine Mietzinsminderung bei Wohnungsmieten auf Grundlage der §§ 1104ff ABGB begehrt werden kann.
Wie verhält es sich mit Beherbergungsverträgen zur kurzzeitigen bzw. mittelfristigen Miete, etwa bei Ferienwohnungen oder Serviced Apartments?
Sofern der jeweilige Beherbergungsbetrieb nicht von einer Betriebsschließung oder einem Betretungsverbot betroffen ist, ist davon auszugehen, dass die Nutzung der einzelnen Beherbergungsobjekte weiterhin benützbar bleiben. Ein Gast mag aufgrund der behördlichen bzw. gesetzlichen Maßnahmen Einschränkungen in seinem Urlaubsgefühl haben, da er das Kulturangebot in Wien nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann. Da dies jedoch nicht Inhalt des Beherbergungsvertrags ist, kann der Gast daraus jedoch grundsätzlich keine Minderung des Beherbergungsentgelts verlangen. Anderes könnte im Einzelfall gelten, wenn etwa vereinbarte Zusatzleistungen (zB Reinigung) nicht oder nur eingeschränkt erbracht werde können.
Worauf ist im Zusammenhang mit dem Fixkostenzuschuss zu achten?
Die COVID-19-Finanzierungsagentur (COFAG) gewährt seit Juni 2020 Zuschüsse zur Deckung von Fixkosten. Der „Auslegungsbehelf“ zur Förderrichtlinie in Form von FAQ[1] auf der Webseite des Fixkostenzuschusses[2] legt im Zusammenhang mit der Reduktion des Miet- bzw. Pachtzinses eine Schadensminderungspflicht nahe.
Unternehmen müssen vor der Antragstellung zumutbare Maßnahmen setzen, um die durch den Fixkostenzuschuss zu deckenden Fixkosten zu reduzieren. Die Auflösung von Vertragsverhältnissen ist nur dann zumutbar, wenn dies ohne Risiko eines Rechtsstreits mit unsicherem Ausgang erfolgen kann.
Wie sieht die Schadensminderungspflicht bei Bestandsverträgen aus?
Durch die oben angeführten Möglichkeiten zur Reduzierung des Bestandzinses ist es möglich, dass gegenüber dem Bestandgeber ein Anspruch auf Minderung des Zinses bzw ein gänzlicher Zinsentfall für die Dauer der Beschränkungen durchsetzbar ist.
Es ist dem Bestandnehmer zumutbar, den laufenden Bestandzins auszusetzen bzw zu reduzieren. Er muss aber keinen Prozess mit ungewissem Ausgang riskieren.
Damit Bestandzinsen als Fixkosten im Sinne der Richtlinie[3] gewertet werden, muss eine von drei Varianten vorliegen:
- Bestandnehmer und Bestandgeber einigen sich auf einen reduzierten Bestandzins, der der tatsächlichen Benutzbarkeit entspricht.
- Kommt es zu keiner einvernehmlichen Aussetzung oder Reduktion, so kann ein unter Vorbehalt der späteren Rückforderung in voller Höhe bezahlter Bestandzins vorläufig als Aufwendung berücksichtigt werden.
- Hat der Bestandnehmer in Unkenntnis der Rechtslage den Bestandgeber nicht um eine einvernehmliche Aussetzung oder Reduktion ersucht, kann der ohne Vorbehalt bezahlte Bestandzins nur dann vorläufig als Aufwendung berücksichtigt werden, wenn der Bestandnehmer vor Antragstellung seine Zweifel hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der getätigten Bestandzinszahlung schriftlich bekräftigt und sich vorbehält, die Leistungen zurückzufordern.
Die COFAG behält sich dabei vor, den Betrag nur vorerst, bis zur Klärung der Rechtslage und auch nur unter Vorbehalt einer späteren Rückforderung auszuzahlen.
Sämtliche Unterlagen, die die gesetzten zumutbaren Maßnahmen belegen, sind bereitzuhalten und auf Verlangen vorzulegen.
Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen bei Wohnungsmietverträgen (Artikel 37, I. Hauptstück, § 1)
Die Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen werden beschränkt. Entsteht in den Monaten April bis Juni 2020 in Folge der Pandemie ein Mietzinsrückstand, ist eine Kündigung des Mietvertrags oder dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB vorläufig ausgeschlossen. Der Zahlungsrückstand kann bis 31. Dezember 2020 nicht vom Vermieter gerichtlich eingefordert oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abgedeckt werden.
Spätestens Mitte des Jahres 2022 muss der Zahlungsrückstand entrichtet werden. Falls er nicht vollständig entrichtet wird, hat der Vermieter ab 1. Juli 2022 das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung auf diesen Rückstand zu stützen.
Das Recht des Vermieters, eine unterbliebene Mietzinszahlung zur Grundlage einer Vertragsauflösung zu machen, wird demnach nicht gänzlich beseitigt, sondern um zwei Jahre hinausgeschoben.
Der Vermieter hat weiterhin das Recht, wegen anderer Gründe, den Mietvertrag zu kündigen.
Verlängerung von befristeten Wohnungsmietverträgen (Artikel 37, I. Hauptstück, § 5)
Läuft ein befristeter Wohnungsmietvertrag nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 ab, kann er abweichend von § 29 MRG schriftlich bis zum Ablauf des Jahresendes verlängert werden. Wird er nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums nicht verlängert, gelten die allgemeinen Bestimmungen.
Aufschiebung der Räumungsexekution (Artikel 37, II. Hauptstück, § 6)
Die Aufschiebung einer Räumungsexekution nach § 349 EO ist auf Antrag des Verpflichteten ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung möglich, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist, es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich. Dem betreibenden Gläubiger ist vor der Entscheidung über die Aufschiebung Gelegenheit zur schriftlichen Äußerung zu geben; die Äußerungsfrist wird nicht nach § 1 1. COVID-19-JuBG, BGBl. I Nr. 16/2020, unterbrochen.
Sobald die getroffenen Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 aufgehoben wurden oder spätestens sechs Monate nach der Bewilligung der Aufschiebung, ist das Verfahren auf Antrag des Gläubigers fortzusetzen. Das Verfahren ist innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung nur fortzusetzen, wenn die im oberen Abschnitt genannten Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind.
Es gibt keinen Kostenersatz zwischen den Parteien.
Nichterfassung von Verbrauchsanteilen (15. COVID-19-Gesetz, Artikel 1)
Gemäß § 11 (3) Heizkostenabrechnungsgesetz ist eine Hochrechnung von nicht erfassten Verbrauchsanteilen vorzunehmen, wenn diese trotz zumutbarer Bemühungen nicht erfasst werden konnten. Die beheizbare Nutzfläche, für die durch Hochrechnung die Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 25 % nicht übersteigen. Diese Beschränkung auf 25 % gilt nicht, wenn aufgrund der COVID-19-Krise die Verbrauchsanteile auch nicht durch Selbstablesung ermittelt werden konnten. Diese Bestimmung tritt Ende dieses Jahres außer Kraft.
[1] https://www.fixkostenzuschuss.at/wp-content/uploads/2020/07/FAQ-FKZ-21-07-2020.pdf (Zugriff: 1.10.2020)
[2] www.fixkostenzuschuss.at
[3] Richtlinie über die Gewährung von Zuschüssen – BGBl. II Nr. 225/2020